Le projet de loi de Sylvia Pinel souhaite ré-équilibrer les relations entre bailleur et commerçant

Encourager une offre commerciale diversifiée sur l'ensemble du territoire et garantir l'équilibre des relations entre les bailleurs et les commerçants. Dans le cadre de son projet de loi relatif à l'artisanat et au commerce présenté le 21 août, Sylvia Pinel a concocté une série de mesures pour rassurer les TPE. Elle souhaite s'attaquer en premier lieu aux variations des loyers commerciaux. Le projet de loi prévoit une limitation annuelle de 10% des évolutions des loyers. Seuls les baux commerciaux "classiques", à savoir ceux qui ne prévoient pas des clauses d'indexation ou de durée spécifique, sont concernés. Actuellement, dans certains cas de dérogation, notamment lorsque le local bénéficie de travaux d'embellissement ou d'une nouvelle desserte de transport en commun, le bailleur peut décider de "déplafonner le loyer et ainsi de fixer un montant plus élevé. "L'objectif est d'anticiper les hausses trop fortes, non prévues. Les loyers des entreprises ont augmenté de 3% en un an et de 8% en quatre ans", constate la ministre.

Deuxième mesure: la référence à l'indice du coût de la construction est supprimée. Aujourd'hui, dans une grande majorité des cas, les augmentations sont calculées en fonction d'un indice de référence qui est le plus souvent l'indice du coût de la construction. Ce dernier étant particulièrement volatil (+2,48% par an entre 2007 et 2012), le gouvernement souhaite désormais se baser sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) qui combine l'indice des prix à la consommation et l'indice du chiffre d'affaires du commerce.

Éviter les abus et faciliter l'accès à la propriété

Une transparence entre la répartition des charges entre bailleur et commerçant est par ailleurs envisagée. Pour contrecarrer certains abus et anticiper les hausses des charges locatives, le gouvernement propose qu'un inventaire détaillé revenant à chaque partie soit annexé au bail. Ce dernier devra faire l'objet d'un récapitulatif annuel qui permettra au locataire de connaître le détail des sommes acquittées. Ces documents seront aussi des outils sur lesquels les parties pourront s'appuyer en cas de désaccord pour résoudre les conflits. Si par exemple, votre contrat de bail indique que vous devez supporter la taxe foncière sur les propriétés bâties, demain, cette clause ne pourra plus vous être imposée. Tout simplement, car la taxe foncière doit être due par le propriétaire du local.

Le projet de loi prévoit également l'obligation d'établir un état des lieux au moment de la prise de possession et de la restitution des locaux. Afin de faciliter l'accès à la propriété, la ministre souhaite que le locataire soit prioritairement informé de la vente de son local. La reconnaissance d'un droit de préférence au commerçant favorisera ainsi la pérennité des entreprises. Dernière mesure: le bail "dérogatoire" sera accordé au commerçant pour trois ans (contre deux ans auparavant) afin qu'il puisse tester son projet d'entreprise. Lorsque le test économique est réussi et que les deux parties souhaitent poursuivre leur relation, elles concluent ensemble un bail commercial "classique".

Ce projet de loi devrait être discuté au cours du premier semestre 2014 et devrait aboutir en juin.