Commerce : la désertification des centres-villes s'amplifie

Moins de commerces et une offre fragilisée. Voici le portrait des centres-villes en 2013. La tendance est bel et bien là. Et elle inquiète Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé. Si le phénomène a connu une progression modérée durant ces dix dernières années (de +0,8 %), il apparaît durable et il s'aggrave. "La vacance commerciale atteint 8% en 2013, contre 6% en 2001. Ce pourcentage est très élevé. Au-delà de 6%, nous commençons à tendre vers un phénomène structurel, durable et non conjoncturel qui peuvent être dus à des retards de travaux", alerte Pascal Madry, directeur de la fédération Procos et de l'Institut pour la Ville et le Commerce.

Les petites et moyennes villes sont avant tout impactées par ce phénomène. Ainsi, 87 centres-villes bénéficiaient d'une situation très favorable en 2001, avec un taux de vacance inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 47 dans ce cas en 2012, soit près de deux fois moins. A l'autre extrémité, 23 centres-villes (soit un centre-ville sur dix) présentaient une situation très défavorable en 2001, avec un taux de vacance supérieur à 10 %. Ils sont désormais 51 dans ce cas en 2012, soit deux fois plus.

Bulle immobilière

Pourquoi la vacance se développe-t-elle ? Elle est due en premier lieu à l'étalement urbain. La population va s'installer en première ou deuxième couronne périurbaine, à 20 ou 30 minutes des centres-villes. Mais également à l'étalement commercial. Les trois quart des surfaces nouvelles ouvrant en périphérie. Le parc de surfaces commerciales a doublé en France durant ces dix dernières années, passant de 70 millions en 2001 à près de 140 millions de m² en 2013. La conjonction de ces deux phénomènes se traduit donc par un affaiblissement du poids relatif des centres-villes. "Fait nouveau, la vacance affecte désormais le secteur n°1 dans certaines villes", note Pascal Madry, directeur de la fédération Procos et de l'Institut pour la Ville et le Commerce.

Sans compter que la flambée des loyers en centre-ville (la plupart des locaux commerciaux de centre-ville ont vu leurs loyers progresser de + 12,5 % entre janvier 2008 et janvier 2012), pénalise les commerçants indépendants. Une tendance qui profite aux enseignes nationales en commerce organisé qui envahissent les centres villes. Ainsi, la part des enseignes nationales dans le volume global des commerces de centre ville est passée de 27,9% en 2001 et 35,7% en 2013.

13 cas critiques

Une dizaine de villes connaissent des taux de vacances supérieurs à 10% à la fois dans leur centre-ville et dans le secteur n°1. Parmi elles : Châteauroux, Arras, Perpignan, Lannion, Lens, Alençon, Grasse, Aubenas, Béziers, Châlons-en-Champagne, Tourcoing, Vierzon, Perpignan. "Une grande majorité de ces villes ont été touchées dans les années 90 par un phénomène de désindustrialisation. Les élus ont compensé cette perte d'activité par la construction de centres commerciaux, parfois surdimensionnés. En parallèle, les revenus de ces territoires ont chuté, notamment en raison du départ de nombreux équipements publics, comme les hôpitaux ou les tribunaux", commente Pascal Madry. Cette chute des revenus a donc effondré la rente commerciale.

Si ce phénomène semble structurel, l'évolution de la conjoncture amplifie la vacance. "Pour ralentir ce phénomène, les coûts locatifs devront à court terme baisser pour freiner la fuite des commerces. Les centres villes devront par ailleurs accueillir plus de bureaux afin de créer une mixité urbaine", préconise Michel Pazoumian, Président-délégué de l'Institut pour la Ville et le Commerce. Les commerces doivent par ailleurs régénérer leur activité. De nombreuses villes ont d'ailleurs amorcé ces changements en nommant des managers de centres villes, qui ont la lourde mission de redynamiser le tissu économique local.