Travaux, réparations: qui paie quoi?

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Jean-Marie Léger est avocat au barreau de Paris. Il est associé au sein du cabinet Avens, où il pratique depuis plus de dix ans le droit général des affaires, avec une activité dominante en propriété intellectuelle, nouvelles technologies et communication. Site: www.avens.fr

Un commerçant ou un artisan fraîchement installé dans des locaux rutilants n'imagine pas forcément que le toit puisse s'effondrer ou que les murs se lézardent. S'il peut être, a priori, serein les premières années de son bail, qu'en sera-t-il dans cinq ou dix ans? Et surtout, qui paiera les travaux qui s'ensuivront? Faute pour le législateur d'avoir réglementé cet aspect des relations contractuelles entre bailleurs et locataires, le contrat s'avère un outil de prévision à long terme. En effet, les quelques dispositions légales qui traitent du sujet sont supplétives de la volonté des parties: le bail peut ainsi librement déroger à ces règles et prévoir une répartition particulièrement défavorable aux locataires. Si, d'après l'article 1 720 du Code civil, les réparations autres que locatives sont à la charge du bailleur, l'article 1 754 ne donne qu'une énumération indicative et sommaire desdites réparations. Le code renvoie en effet aux usages des lieux. Conséquence: l'exploitant est bien en peine pour identifier les réparations dont il pourrait avoir la charge. Selon l'article 606, les grosses réparations dont, en principe, le bailleur doit faire son affaire, concernent «les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières». La clause du bail prévoyant que le locataire aura la charge de toutes les réparations excepté celles-ci n'offre donc qu'une sécurité juridique limitée. A fortiori lorsque le contrat impose au locataire de prendre en charge toutes les réparations. Une négociation est donc indispensable.

L'AMENAGEMENT CONTRACTUEL

La répartition peut être aménagée entre les parties. La plupart du temps, le bail inclut une clause répartissant les charges de réparations selon le critère «grosses réparations/réparations locatives». Mais cette clause donne lieu à des interprétations jurisprudentielles parfois défavorables aux locataires. La Cour de cassation a ainsi jugé que le remplacement coûteux de canalisations était à la charge du locataire. Idem pour le ravalement de l'immeuble, dès lors qu'il se limite à une opération de nettoyage de la façade, sans reprise sur le gros oeuvre.

De plus, les baux stipulant que le locataire supportera les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil sont désormais nombreux. Ces clauses sont valables, même si les tribunaux s'efforcent d'en limiter les effets. La Cour de cassation a récemment jugé qu'en présence d'une telle clause, l'obligation pour le locataire de réparer les locaux cesse quand les réparations sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Il n'en demeure pas moins qu'une clause du bail, convenablement rédigée, mettant à la charge du locataire l'ensemble des réparations, y compris celle qui résulterait de la vétusté ou de la force majeure, ne pourrait qu'être avalisée par un tribunal en cas de litige. Une telle clause doit donc être discutée. Mais comment négocier lorsque l'artisan ou le commerçant se retrouve seul face à un bailleur institutionnel? La liberté contractuelle implique qu'un projet de clause reste négociable, même si l'on vous oppose un argument du type: «Je n'ai pas le pouvoir de modifier ce projet» ou «C'était comme ça avec l'ancien locataire». Les usages veulent également que les grosses réparations soient à la charge du bailleur. Une règle équitable, le locataire supportant les réparations liées à la jouissance du bien. Par ailleurs, si le loyer est élevé, il est possible de faire valoir les contreparties que consent le preneur. Enfin, sachez apprécier les risques, pesez le pour et le contre du local convoité et acceptez de minimiser les désavantages d'un accord globalement favorable.